設計・監理業務は大きく分けて１）設計業務と２）監理業務に分かれます。

　設計業務とは、どのような大規模修繕工事が必要か検討し、工事の範囲や使用する材料や工事方法等を決めた仕様を作成します。（施工業者はこれに従って工事実施。）具体的には、設計監理コンサルはそのマンションの竣工時の設計図書やこれまでの修繕工事履歴、劣化診断報告書などを見て、必要に応じて追加調査診断、住居へのアンケート調査、現場調査等を行い現状を認識し、基本的な工事の方向性を決めます。その後、詳細な工事の仕様書を作成し、費用概算の算出（外壁のタイルなどは実際に足場を組んで調べてみないと交換するタイルの枚数は分からないためあくまである想定の下での概算。）、施工業者の募集のための見積り書類の作成等を行います。さらに見積もり業者の評価、面接等の選定支援を行い、施工業者と管理組合の工事契約の締結を補助します。


　一方、監理業務は工事の監督、管理業務です。すなわち施工業者が工事の仕様書通りの工事をやっているか、決められた材料を使っているか、手抜き工事をしていないか、工事は予定通りに進んでいるか、予定外の費用がかかっていないかなど施主である管理組合に代わって施工業者を監督、管理する業務です。一般的には週に１〜２回現場を確認し、その都度報告書が作成され施主にもその写しが回覧されます。途中何回かの工事費の支払いは、設計監理コンサルの承認がなければ施主は施工業者に支払いません。設計監理コンサルが工事費の支払い条件が整っているかどうか、請求金額は契約どおりか確認してくれるのです。


　施工業務に全くの素人である管理組合にとって、設計監理コンサルは正に頼みの綱なのです。したがってなるべくいいコンサルを選ぶ必要があるのです。